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ヒルトップ博士の未来研究室
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岩下繁昭
英国インペリアル・カレッジ客員教授
工学博士、一級建築士、一級建築大工技能士。
缶ビールの空き缶、鉛筆削り、松ぼっくりの収集が趣味。
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タマホームの価格内訳の事例

2007/03/13 15:19
タマホームの達人!ブログ(http://blog.livedoor.jp/sabicho/)から、2006年8月完成した物件の価格の内訳を引用させていただくことにする。
オプション工事費には諸経費がかからない。それぞれの単価は、定価の2〜3割引といった価格になっており、しかも経費がこの中に入れられているとなると、オプション工事での利益率も本体工事費とそれほど違わないようである。
一頃プレハブ住宅が、本体価格はそこそこにして、オプション工事で利益を多く出すといった話があったが、タマホームの場合はそうではないようである。ついつい出したくなる値ごろ感がなければオプション工事は頼まない。回転寿司のように目の前に出されると手を出してしまう魅力がこのオプション工事にはある。
(1)本体基本工事費  9,029,989円
工事施工面積=36.75坪
坪単価=245,714円(消費税は含まず)
本体基本工事費用 245,714円×36.75坪=9,029,989円
(2)オプション工事費   1,401,100円
面積比率オーバー費用=157,200円(1、2階の面積の差で坪当たり2万円程度。下屋比率30%までは、追加料金無しというこらしい。しかしこれを超えると、1、2階の面積の差で取られるとのこと。)
外壁R仕上げ工事費用=165,800円 
チェーンオペレーター=7,800円 
妻飾り2個分=12,000円
片引戸(洗面所)差額=17,600円
浴室三枚引き戸(TOTO製)=50,000円
階段下物入増設費=50,000円
食器洗浄機(松下製)=84,300円
テレビアンテナ分配費=7,000円
録画機能カラードアホン2台=142,400円
小運搬費(養生鉄板費用など)=24,600円
キッチンの200V専用コンセント2箇所=17,200円
ペンダントライトスイッチと配線費用=5,500円
ペンダントライト3個=17,400円
ペンダントライトのレール=13,500円
キッチンダウンライト3個=15,600円
ネットの光ファイバー配線=6,000円
脱衣洗面室3路スイッチ代金=8,000円
玄関ホール灯代金(シャンデリア)=14,000円 
玄関ポーチ灯代金=18,500円
床の間ダウンライト代金=6,000円
床の間ダウンライトスイッチ代金=2,900円
床の間ダウンライト配線代金=2,600円
床の間ダブルコンセント1箇所追加=2,900円
エアコンコンセント2箇所追加=17,200円
洋室3のダブルコンセント1箇所追加代金=2,900円
テレビ配線2箇所追加代金=11,600円
階段途中照明代金=5,300円
インターホンと門灯の外部配管代金=14,400円
人感センサーライト&庭園灯外部配管代金=14,400円
上記の電気配線、スイッチ代金それぞれ2箇所=11,000円
玄関軒下ダウンライト2箇所代金=14,400円
玄関軒下ダウンライト電灯配線、スイッチ代金=5,500円
和室電動シャッター2箇所代金=90,000円
リビング電動シャッター代金=45,000円
トイレ手洗い器代金=42,000円
トイレ手洗い器取り付け代金=7,500円
洋室3のウォークインの棚、パイプ増設材料費=39,600円
ウォークインの棚、パイプ増設工事代金=15,000円
TOTOタンクレストイレ代金=119,000円
洗濯機用蛇口変更代金=2,500円
洗面台引き出し式750ミリ代金=68,000円
畳表(5年間色変わりしない)6畳分代金=27,000円
(3)付帯工事費 1,163,000円
地盤調査費=90,000円
屋外電気配線工事費=37,000円
下水道接続工事費=80,000円
屋内外給排水工事費=690,000円
雨水排水工事費=266,000円
(4)必要経費 865,000円
確認申請・図面作成費=400,000円
性能保証機構登録料=100,000円
電気・水道・トイレ仮設費用=220,000円
オール電化対応費用=45,000円
諸検査費用=100,000円
(5)諸経費  815,439円
本体基本工事費と付帯工事費の合計に8パーセントを掛けたもの。
(9,029,989円+1,163,000円)×0.08=815,439円

(1)〜(5)の合計から工事請負金額の総合計費用が算定されます。
1.本体基本工事費=9,029,989円
2.オプション工事費=1,401,100円
3.付帯工事費=1,163,000円
4.必要経費=865,000円
5.諸経費=815,439円
計=13,274,528円
消費税=663,726円
工事請負契約金額総合計  13,938,254円

なお外構工事費(1,650,000円)、面格子費用(63,000円)、カーテン費用(105,272円)、LDKエアコン費用(178,000円)、水道引き込み工事費(150,000円)、水道局加入金&工事費(94,963円)、照明器具代金(57,560円)の費用は、この中には含まれていない。
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消費者(住宅購入者)に対するコスト情報の提供

2007/03/12 23:35
消費者(住宅購入者)への住宅建設コスト情報の提供には次のようなものが考えられる。1)それぞれの地域での住宅価格の市場動向情報の提供
分譲住宅や分譲マンションならば住宅情報誌や新聞のチラシ広告や現地見学会で購入者は、相場感覚を掴むのが容易である。そのため立地や建物グレードがほぼ同じであるのに市場の相場より高いものは確実に売れ残ってしまう。
分譲住宅の情報誌のように、注文住宅についても地域で最近できた住宅に関して、外観写真や内観写真、平面図、仕上げ、性能、設備仕様などと合わせ価格を紹介したデータベースがWebなどで提供されればありがたい。
データはあまり加工せず実例そのものを数多く載せ、しかも価格の内訳を示す必要もない。数多くの実例を見ながら消費者が自らの相場感を形成できればよい。
工務店、ビルダー、住宅会社の協力は期待できるが、問題はデータ集に取り上げられる施主の協力である。施主は、購入した住宅の価格を隠したいといった意識を持っている。
パソコンやデジカメを買う場合、まずネットでkakaku.comを見てから、という人が多い。しかもkakaku.comを見たからといって、もっとも安いところから買うというわけではない。住宅の場合、同じ物で比較することは難しいが、住宅ならではのkakaku.comのような相場を知らせるWebサイトの可能性は大きい。
2)コストパーフォーマンス・データの提供
住宅の性能や仕上げに対してどの部分に大きな関心を持っているかが人によって異なるので、住宅建設予算をどのように配分して投下するかによって、できあがった住宅の満足度も変わってくる。さらにこうしたいといった要求も、そんなに費用がかかるならばあきらめるといった、実現のための費用との関係で変わってくる。
住宅の性能や仕上げなどのさまざまなグレードアップに関して、どの程度の費用がかかるのかの情報を提供してあげる必要がある。予算の投下であるので何%増しといった指数ではなく、10万円、20万円といったおおざっぱでもよいから具体的な金額の方がわかりやすい。
延床面積135〜150u(40〜45坪)の代表的なプランをモデルにして、例えば断熱性をこのグレードにするには、どの程度の費用を考えておけばよいのかといったデータを提供する。
3)どのような住宅にすればコストが安くなるのかなどの情報の提供
住宅価格への関心がとくに高いのは、よいものをできるだけ安く購入したいといった消費者(購入者)である。そのためには住宅の購買時期(住宅にもお買い得な時期がある)、要求や注文の方法(あまりころころ要求を変えないなど)など発注購買方法やどのような住宅(できるだけでこぼこがなく総2階に近い)ならば安くなるのかなどの情報を提供する必要がある。
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「建設工事請負」から「住宅工事請負」への離陸

2007/03/11 09:29
住宅工事費の見積りのスタイルは、建設業の積算システムから来たものである。この積算システムが文献として残されているのは、8世紀の「延喜式(えんぎしき)」からで、これは現在の法律のようなもので、この中に建物の造営に関するものが含まれている。
この中には大工1人が1日に木をどのくらい削れるかなどといった、「歩掛り」についても記されている。木材の幅を5〜6寸として、夏の頃は6000平方寸、春秋には5000平方寸、日の短い冬は4000平方寸といったことになっている。6000平方寸というと長さは100m程、夏季の1日の労働時間10時間として、1時間に10mとなる。おそらく釿(ちょうな)を使っての削りであろうが、かなりのスピードである。
また積算の際に坪当たりの大工手間といった考え方が定着したのは、江戸時代中期頃からであると言われている。この長屋ならば坪何人工といった積算が行われるようになったのも、作り方の標準化が進んだからである。
材料価格、労務費、歩掛り、諸経費といったもので、積算してゆく現在のスタイルは、すでに8世紀頃から始まり、江戸時代中期になると、坪単価での概算見積りも始まっていたというわけである。
第二次世界大戦後の1950年「中央建設業審議会」が、「公共工事標準請負契約約款」を作成した。さらに1951年「中央建設業審議会」で個人住宅建築等の民間小工事の請負契約についての標準約款として、「民間建設工事標準請負契約約款(乙)」が決定され、最新版は2003年の改正されたものになっている。
この中で「乙は契約を結んだのち、工事費内訳明細書、工程表をすみやかに丙に提出してその承認をうける。工事費内訳明細書に誤記、違算又は脱漏などがあっても、そのために請負代金を変えない。」とあり、工事費内訳明細書の提出は義務になっている。
また日弁連の消費者のための家づくりモデル「日弁連住宅建築工事請負契約約款」でも「住宅の建築請負者(以下「乙」という。)は、この契約(契約書並びにそれに添付された請負代金内訳明細書、この工事請負契約約款〔以下「約款」という。〕及び設計図、仕様書〔以下これらを「設計図書」という。〕を内容とする請負契約をいう。以下同じ。)に基づいて工事を完成し、目的物を発注者(以下「甲」という。)に引き渡し、甲は請負代金の支払いを完了する。」となっており、請負代金内訳明細書が契約の際の添付書類とされている。
いっぽう住宅保証機構の「工事請負契約約款」には、「契約書とこの約款及び設計図書に基づいて乙は工事を完成し、契約の目的物を甲に引渡すものとし、甲はその請負代金の支払を完了する。」「乙はこの契約を結んだのち速やかに工程表もしくは工事予定表を甲に提出してその承認を受ける。」とあり、工事費内訳明細書や請負代金内訳明細書の添付は、明記されていない。
しかし「請負代金を変更するときは、甲、乙協議して定める。ただし、工事の減少部分については工事見積書又は請負代金内訳書により、また増加部分については時価による。」とは記され、工事見積書又は請負代金内訳書にはふれている。
住宅金融公庫の「工事契約書」では、「上記の工事について注文者_______を甲とし、請負者_______を乙とし、この契約書の条項・住宅金融公庫融資住宅工事請負契約約款、添付の設計審査に合格した図面__枚及び仕様書__冊並びに工事内訳書とによって工事請負契約書を締結する。」となっていたが、住宅保証機構の「工事請負契約約款」で、工事内訳書の添付が無くなっている。多くの審議の結果であろうが、これが「住宅工事請負」が「建設工事請負」から別な世界へ離陸した明かしではないかと、その経緯には多いに興味を持っている。
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諸経費ではなく諸費用を示す

2007/03/10 13:50
工務店の見積書で、しばしば値引きの対象とされるのが「諸経費」で、顧客にとってもっとも理解できない項目であると言える。諸経費は、現場経費と一般管理費から構成される。そのうち現場経費は、工事現場の運営に必要な経費で、現場監督の人件費や工事現場での駐車場代や現場への交通費などが含まれ、経理上は工事原価として組み入れられる。
また一般管理費は工事原価以外として扱われる経費で、営業など間接部門の費用である。住宅メーカーの場合、住宅価格のうち現場経費は10%程度、一般管理費は20%程度で、さらに利益の6%を含めると、合わせて諸経費は36%程になっている。
いっぽう工務店の場合は、現場経費は10%程度、一般管理費は10%程度、利益を5%とすると、合わせて諸経費は25%程になっている。
しかし顧客に提出する見積書は、多くても10%、それでも顧客に多いのではないかと指摘されるので、8%程度にしているのが一般的である。残りの経費は各工事費の中に載せている。
このようにアカウンタビリティーといっても、その中身が曖昧な諸経費を、見積もり項目に計上するのは、適切ではないと言える。もし載せるとするならば、25%とか36%とかといった実際の金額を提示すべきである。これが諸経費を載せるべきでない第1の理由である。
さらに諸経費を載せるべきでない第2の理由は、経費というと、経費削減、架空事務所経費、経費の無駄遣いなどイメージが悪いということである。そこで住宅メーカーは、諸費用として見積書に載せているところが多い。経費も費用も意味としては、ほとんど違いないが、諸経費となると会社の経費であるが、諸費用となると顧客が支払う費用といったイメージになる。
もちろん諸費用とした場合、その内訳を「確認申請費用」、「仮設電気申請費用」、「住宅性能表示申請費用」などと明示する必要がある。これらはこれまで諸経費の中に入れていた、あるいは別途費用として挙げていたものである。
現場経費費、一般管理費、利益は、それぞれの工費費目にプラス25%といった方法で載せるようにする。しかしこの方法でしかも材料費、労務費などと明細を示すことになると、他の見積書と比較されると、この材料は高すぎるのではないかということになってしまう。
しかし工務店の明細な見積書は、どんな材料、部品、設備機器を使うかといった仕様書も兼ねているので、材料費、労務費などの明細を明示しない場合、構造材、外装材、屋根材および各部屋別の仕上げ材、建具、設備機器など仕様を提示する必要がある。
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住宅価格のアカウンタビリティー(根拠の説明性)

2007/03/07 07:08
住宅価格表示に関しての消費者(住宅購入者)の不満に応えて、より詳細な見積書を提出しなければならないと考えている工務店もある。「価格の見える家づくり」と名づけ、利益まで含めすべてオープンにしようとしているところもある。
その一方で住宅メーカーは、見積書といっても本体標準価格いくらで、工事別の内訳書など示されていない。内訳があるのは標準仕様にない追加工事についてのみである。うちは建設業ではなくメーカーなのだ、あなた自動車やテレビを買うのに、そんな見積書を要求しますか、それと同じなんですということになってしまう。
たしかに多くの工務店やビルダーで用いられている見積書の書式は、建設業で用いられているものを、住宅用にアレンジしたものである。何10ページにもなる詳細な見積書を見てそれぞれの数量が正確で、単価も適正であるかどうかを判断するのは、プロでも大変な手間がかかるし、素人が見てわかるものではない。
せいぜいわかるのは、エアコンや照明器具、フローリングやクロスなど家電量販店やホームセンターに売っているものである。しかしこうしたものの単価が、量販店の価格に比べかなり高くなっており、エアコンがこんなに高いのなら、他のものも同様に高いのではないかと疑われてしまう。
なぜ高いのか説明すればわかってくれるはずであるが、そんな説明をするのは面倒だからと、量販店に売っているようなものは、引き渡し後お客さんが購入するようにと、工事から外しているところも少なくない。
いっぽうより明細な見積書で、価格のアカウンタビリティー(根拠の説明性)を高めたいというところでは、とくに個々の工事での材と工を分けて表示ということになってくる。確かに住宅メーカーや工務店が、外注先の見積書をチェックする際には、材料費と労務費、経費というように分かれていれば、実際の材料歩掛り、労務の歩掛りをもとに高いか安いかはわかる。
こうした事情は顧客にとっても同じであるが、だからといって材料の数量、職人の労働時間と賃金、経費、利益などすべてをオープンにできるのだろうか。とくに職人の労働時間と賃金、および経費については、個々の現場ごとには誰も正確に把握できていないのが現状である。やってみなければわからないというのが現状で、どんなに頑張って予測しても10%程度の曖昧さは残ってしまう。
はたして価格のアカウンタビリティー(根拠の説明性)といっても、こうした曖昧性を残してまでオープンにする必要があるのだろうか。
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住宅価格表示に関する消費者の不満

2007/03/06 09:42
消費者(住宅購入者)の住宅価格の表示に関しての不満には、次のようなものがあると考えられる。
@ どうしてそのような価格になっているのか根拠が曖昧である。
価格の根拠を説明するといっても、必ずしも原価など価格の内訳の全てを明らかにすることではない。価格の決め方が曖昧で公平でなく、提示された価格の内訳を見ても高いか安いかもわからず、自分は損をしているのではないかといった不安が消費者にはある。
A 変更しても価格が変わらないと思っていたのに費用が別途請求された。
注文戸建住宅では、工事契約後もさらに工事が始まってからも、施主側の希望で設計変更される場合が多い。こうした変更の金額が工事完了後請求されしかも思った以上に高いことが多く不満を生んでいる。
B 性能や仕上げを変えると価格がどの程度変るのか的確に教えて欲しかった。
耐震性、耐久性、省エネルギー、バリアフリー、快適な設備など施主にとって住宅建設予算をどの部分にどの程度配分するかには大きな関心がある。居住後ああすればよかった、これはいらなかったといった不満も多い。ペアガラスは非常に高いと思ったのに、50万円程度でペアガラスに変えられる、わかっていたらペアガラスにしたのにといった不満である。
C 他の商品と違って比較しにくく示された価格が高い安いかわからない。
注文住宅でしかもグレードなどからu単価にしても2〜3倍も違いがあるので、価格の比較がなかなか難しい。住宅の性能表示が行われるようになると、比較はしやすくなるが価格情報そのものは現状では住宅展示場や住宅情報誌に限られており、地域に対応した相場感の形成はなかなか難しい。
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本体工事費一式か工事費内訳表示か

2007/03/05 01:21
住宅メーカーによる概算見積り段階での価格表示には、二つの方法がある。一つは工事費の内訳まで表示するもの、もう一つは本体工事費一式として、内訳は表示しない方法である。また大手住宅メーカーの見積書には、工務店などが工事費内訳として計上している諸経費という項目が無くなってきているのが、大きな特徴である。
諸経費を計上すると、諸経費とは何ですかということになってくる。しかも実際にかかる本社経費、現場経費は、利益も含めるとかなりのものとなる。しかし一般には工事費の10%以内として表示しなければ、利益が多過ぎるのではないかと指摘され、値引きの格好の対象にされてしまう。
とくに現場経費はすべての工事費にかかってくるのだからと、各工費費に均等比率で載せると、今度は顧客から、他社の工事費に比べ全体に高いのではないかと言われてしまう。この諸経費については、業界全体が顧客に対しての説明上都合がよい形で、うそをついているというのが現状なのだ。
この諸経費というのは、請負工事でしかも専門工事業者に下請けさせるといった建設業の仕組みから出てきているものであるが、住宅メーカーが工事費内訳から諸経費という項目を無くしたのは、工務店も見習うべきであると言える。
そこ代わり住宅メーカーは、諸費用として顧客に代わって手続きする際に発生する費用を計上している。
本体工事費一式か工事費内訳表示かについては、標準仕様が決まっており、注文といってもオプションの選択といったものならば、本体工事費一式といった表示で十分なはずだ。いっぽう選択肢が多く、細々した注文のもとに見積もっているならば、価格の根拠の説明(アカウンタビリティー)あるいは、証拠(エビデンス)として、その内訳を表示する意義はある。
さらに工務店が工事費内訳表示するならば、それぞれの工事費に関連する仕様の概要を明記すると、さらに説得力が出てくるはずだ。顧客にとって木工事860万円と書かれても、他社の見積書と比較のしようがない。管柱国産杉乾燥材4寸角などと表示されれば、わかりやすくなる。
(本体工事費一式表示)
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(工事費内訳表示)
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オールイン・プライス

2007/03/04 07:42
首都圏住宅コープは、坪単価のマジックとして、チラシや住宅展示場などで見かける「坪単価◯◯万円〜」というのは、たいていの場合「建物の本体価格」のことだけを指しており、実際に住む家にするためには「本体工事」のほかに「オプション工事」「付帯工事」が必要で、坪単価だけを見て、安いと思った会社で見積もりをとり、まったく予想外の高い金額になったが、営業マンに対して何となく気が引けてしまい契約も迫られたため、結局そのまま契約してしまうケースが数多くあるので、注意するよう呼びかけている。
そこで首都圏住宅コープは、オールイン・プライスとして、一般に別途費用とされる「付帯工事費」や「オプション工事費」を全て含んだ総額で住宅価格を表示するよう提唱している。
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オールイン・プライスには、設計料、確認申請費用、現場管理費、建築中の各種保険、仮設水道、仮設電気、養生費、現場経費、完了検査費、構造計算費用、残材処理費、屋外給排水工事費、電力引込工事費が含まれている。
また見積書を比較する場合は、次のような表を作成し、金額部分については付帯工事やオプション工事を含めた総額で、品質については、構造材の材質や設備の質などについて比較するように薦めている。
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坪単価25.8万円のローコスト住宅

2007/03/03 05:08
タマホームは、坪単価25.8万円のローコスト住宅であるが、実際の建築費は、坪36〜37万円ほどになっている。また坪単価25.8万円といっても延床面積ではなく施工面積であるので、40坪の住宅も施工面積は43坪ほどになってしまう。
さらに坪単価25.8万円の下にほんとうに小さな文字で、施工面積35坪以上で、門塀工事、屋外給排水工事、屋外電気工事、その他諸費用は入っていないと明記されている。
なぜ坪単価25.8万円が、坪37万円になってしまうのか、それは別途諸費用がいろいろ出てくるからである。先の坪単価計算機は、延べ床面積なので、これに換算すると坪40万円程になる。群馬、栃木ならばローコストの標準的な相場の10%安といったことになる。
さてこの坪25.8万円に含まれない費用であるが、まず標準仕様についてネットで調べた範囲で列挙してみることにする。(さらにその後単価などについてタマホーム元社員からコメントが付けられたので、3月12日に内容を修正した。)
「コンセント」は、各部屋2個、キッチンは3個、「TV配線および端子」はリビングに1個、寝室に1個の合計2個、「エアコン用コンセント」は2ヶ所、「屋外コンセト」1ヶ所、「屋外散水栓」1ヶ所となっている。コンセントを1ヶ所増設すると3000円というようになってくる。
「トイレ」は1階のみで、2階のトイレはオプションになっており、増設費用は30万円程度である。和室も1室のみが標準で、2室以上となるとオプション費用が必要となる。玄関ポーチもモルタル仕上げが標準で、タイル仕上げにするには2万円程度が必要となる。この他サッシの増設や変更も追加工事として発生している。
また付帯工事費には、屋外給排水工事、屋外電気工事、浄化槽設置工事などがあるが、これは住宅メーカーなども同様な扱いをしている。
さらに仮設費用(トイレ、電気、水道15万円程度、諸経費(現場管理費、安全対策費など)45〜80万円、建築確認申請費用40万円程度、地盤調査費用、電気工事申請料、性能保証機構の登録費用10万円なども坪単価25.8万円には入っていない。
これらを合わせると、400万円程にもなってくる。その結果坪単価25.8万円が36〜37万円になってしまう。
性能保証機構の登録費用が、坪25.8万円に入っていないのは、おかしいのではないかといった指摘もあるが、瑕疵担保10年保証は、会社が倒産しない限り補償しなければならないので、会社を信用するので入らないといった選択が顧客に与えられるのだからいいのではないかといった考え方もある。
いっぽう今後実施される欠陥住宅補償制度は、供託や保険への加入が義務となるので、おそらく1戸8万円程度の保険料は、別途費用というわけにはいかないはずだ。税込といった表示と同様、坪単価に入れる必要がある。
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坪単価計算機

2007/03/02 09:14
すまいの総合サイト住宅サーチ(http://sumai.nikkei.co.jp/house/calc/)に、「戸建て坪単価計算機」といったページがある。これは住宅金融公庫の融資物件に関しての全国データをもとにおこなっているもので、それぞれの地域、工法ごとの戸建住宅の坪単価の相場を示すといった計算機である。
ここでは坪単価は、「建築コストを延べ面積で割った値(単位:万円/坪)」で、建築コストは「主体工事費、屋内電気・屋内給排水・屋内ガス設備・太陽熱温水器の各工事費、設計監理・その他経費」の合計額を意味しているとしている。先に挙げた曖昧さの2点については、定義し曖昧さを排除している。
ここで建築コストと言っているのが気になるが、住宅供給側のコストではなく、住宅購入側にとってのコストなのだということで理解しておくことにする。もとになった「公庫融資を利用した住宅の面積、建設費、割増融資等に関する調査」では、建築工事費単価(/u)となっている。
またこの計算機では、「スタンダードクラスは標準坪単価を意味します、ローコストクラスは予算を切り詰めるときの目安にして下さい、ハイグレードクラスは予算にゆとりのあるときの目安にして下さい」としている。
そこでこの坪単価計算機を使って、最も坪単価が高いとされる地域と、最も安いとされる地域の坪単価を比較してみることにする。
東京都区内 ローコスト64.2〜66.5万円、スタンダード75.5〜78.3万円、ハイグレード83.0〜86.1万円。
宮崎県日南市 ローコスト38.6〜41.0万円、スタンダード45.4〜48.2万円、ハイグレード49.9〜53.1万円。
もちろんこの坪単価は、東京都区内で75.5万円でできる住宅が、宮崎県で45.4万円でできることを示しているわけではない。
ちなみに厚生労働省の平成16年屋外労働者職種別賃金調査(建設業技能職種)によると、大工の1日の賃金は、最も高いのが東京都を含めた南関東で1万5999円、最も安いのが宮崎県を含めた南九州で1万1670円となっている。大工の賃金格差以上に、住宅価格の格差が大きくなっていることがわかる。
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坪単価

2007/03/01 22:02
住宅価格の表示でしばしば使われるのが、坪いくらといった表示である。しかしこの坪単価による表示は、不正確で誤解を生み、しばしば顧客との間のトラブルの原因になっている。
不正確の第1の要因は、坪単価の前提になる住宅価格にどこまで含まれているかがあいまいであることである。別途費用を多くすると坪単価は当然安くなる。顧客はオプションは別途費用でもよいが、必ず必要となるものを別途とされると詐欺にあったような気分になってくる。
第2の要因は、住宅面積の算定方法の違いにある。同じ規模の住宅でも分母となる面積が大きくなれば、坪単価は安くなる。バルコニーや玄関ポーチなどは、顧客は面積に入れないが、作る側からするとその半分程度は施工面積として入れるのが当然であると考えている。
第3の要因は、住宅が大きくなれば、小さな住宅より坪単価は安くなるといったところにある。同じグレードでも30坪の住宅は、40坪の住宅より、坪単価が高くなる。
第4の要因は、形状や質の違うものを坪単価で比較するところにある。総2階建てと平屋建てを比べれば、当然平屋建ての方が坪単価は高くなる。また乾燥材なのかグリーン材なのかなど質の違いによって、坪単価も大きく変わってくる。
住宅を売る側、作る側といった世界では、こうした坪単価といった表示がいかにあいまいであるかは常識となっているが、それでも坪単価といった表現が用いられるのはどうしてなのだろうか。
坪単価は、もともとは住宅価格の相場を知ったり、グレードを比較するために用いられてきた。あくまでも相場やグレードの目安として使われてきた坪単価が、ローコストビルダーの登場で、魚や肉類をkg当たりいくらと表示するのと同じように、坪いくらといった価格表示を積極的に行うところが増えてきた。
またローコスト住宅の場合、2400万円の住宅が1200万円でとなると、顧客は安かろう悪かろうといったイメージを持ってしまうが、坪30万円でとなると安かろう悪かろうといったイメージにならないから不思議である。30万円も60万円も普段コントロールしうるお金で30万、60万も連続の中の違いに映る。しかし1200万円、2400万円となると身近なお金でないので、その違いはあまりにも大きく、作る側の努力で安くできる範囲を超えていると映ってしまう。
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使いやすさ以前の問題をどう克服するか

2006/09/05 15:39
年間20〜30棟といった比較的規模の大きな工務店でも、住宅CADなど業務支援システムは、ほとんど使われていないのが実情である。
もちろん数100万円ほどもする住宅設計支援統合型CADは、導入しているのだが、使うのは図面作成用である。しかも汎用の2次元CADであるJW−CADも使われている場合が多い。
建築学科卒の若手のスタッフには、住宅設計支援統合型CADよりJW−CADの方が使い慣れているし、自社の納まりでの図面も書きやすい。
こうしたこともあって、住宅設計支援統合型CADによる積算はほとんど使われていない。自社に合わせて部材マスターの登録も煩わしいと思われている。またJW−CADでは数量が自動的に拾えないので、結局プリントした図面をもとに数量を広い、EXCELに入力する。過去の類似物件をもとにすれば、部材マスターを持つ必要がない。
図面をもとに数量を拾いながら、詳細な仕様を決めてゆくといった面もあるので、この方法はそう面倒な仕事でもない。
次に施工管理段階に入っても、コンピューターによる業務支援はほとんど使われていない。積算データにしても、数量そのものが役立つのは自社の大工が使う下地材や床材などだけである。
構造部材はプレカット工場に任せておけばよいし、サッシにしても図面を基に納材店が拾ってくれる。材工ともで発注する外装、設備、内装工事などは、それぞれの専門工事業者が拾ってくれる。工務店にとっては、プレカット工場、納材店、専門工事業者の見積もりが妥当かどうか、そのためのチェックのために積算データが使われるだけなのだ。
さらに工程表といっても、経験年数の長いベテラン現場監督にとっては、パソコンは苦手である。すべて手書きの世界である。
しかし手書きされた書類は、保存も大変であるし、他人が必要な時に参照したり、探し出したりするのは容易ではない。
そこでキーボードには一切触れず、マウスのクリックだけですべてが処理できるような業務支援システムが必要になってくる。使いやすさ以前の問題の克服は、ベテランにパソコン修業を押し付けるよりは、キーボードに触らなくても操作できるソフトの開発が必要である。
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構造計算とプレカット

2006/09/03 14:15
工務店が業務支援のCADシステムを活用する際に、構造計算をどの段階で行い、プレカットCADにどの段階でデータを引き渡すかは、業務支援の流れを計画する上で、大きな鍵になってくる。
(方法1)
構造計算機能を持った住宅設計支援統合型CADで、構造計算と伏図、軸組図を作成し、そのデータをプレカットCADに渡す。
(方法2)
住宅設計支援統合型CADのデータをプレカットCADに渡し、部材配置や断面決定、構造チェック、N値計算による金物選定までをプレカット側で行う。工務店は、プレカット側から構造図面などをDXFファイル、部材リストなどをCSVで受け取り利用する。
(方法3)
住宅設計支援統合型CADのデータをプレカットCADに渡し、部材配置や断面決定、構造チェック、N値計算による金物選定までをプレカット側で行い、木造住宅構造計算システムSTRDESIGNなどで取り込めるデータとして工務店側に返し、工務店で木造住宅構造計算システムを使い構造計算、構造図などの作成を行い申請図として活用する。
(方法4)
構造計算機能を持たない住宅設計支援統合型CADのデータを、木造住宅構造計算システムSTRDESIGNに取り込み、構造計算と伏図、軸組図を作成し、そのデータをプレカットCADに渡す。しかし今のところ木造住宅構造計算システム⇒プレカットCADというデータ連携は実現していない。
性能表示するならば(方法4)が、確認申請だけならば(方法2)が現実的であると言える。こうした方法ならば支援ソフトの価格も50〜60万円程度で導入できる。
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住宅施工管理支援システムの評価

2006/09/02 10:27
2003年に行われた(財)住宅保証機構を事務局とする住宅生産プロセス管理支援協議会による「住宅生産プロセス管理支援システム」のモニター調査によると、支援システムの利用状況を多い順に挙げると、積算・見積管理が78%、見積書・請求書などの文書作成管理が58%、顧客・物件情報管理が53%となっている。
また工程管理が34%、財務・経理管理が25%でこれに続いているが、工程管理も実状は最初の工程表作成に利用しているだけで、進捗管理にはほとんど利用されていない。
さらに資材管理が15%、保守管理が15%、労務管理が14%と、あまり利用されていない。
施工管理の3要素は、時間(T)、費用(C)、品質(Q)であるが、施工管理支援システムがこのうち費用(C)だけの管理業務支援としてしか利用されていないのは、住宅施工管理支援システムが現状の工務店の施工管理業務に合っていないものと言える。
しかし費用(C)以外については、工務店ではシステマティックな施工管理が行われていないとも言える。そのためいくら業務支援システムを導入したところで、もともと行われていないのだから利用されないことになる。
時間(T)の管理である工程管理については、最初に大まかな工程表を作成しておけば、施工管理する現場監督が毎日コンピュータに進捗を入力、工程表を細かく修正するものではない。しかし資材の手配など段取りが監督の重要な仕事なので、必要な段取りを忘れないよう大まかな工程表が進捗に合わせ、ほぼ自動的に修正され、タイムリーに段取り指示を監督に出すことが必要である。工務店の仕事の実態に合わせた工程管理システムは、なかなか難しい。
また品質(Q)の管理である施工写真や検査記録管理などについては、携帯電話を使ったシステムがその後登場してきている。撮影したり書き込んだりして送信すれば、必要なファイルに自動的に登録されるので、日々のデータの整理から開放されるので、現場監督にも活用されやすい。
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e工程サイト

2006/09/01 11:14
伊藤忠建材の子会社であるICKソリューションズ(株)が、提供しているインターネット上で工程管理を行い、現場の進捗状況を共有できるサービスで、携帯電話でも閲覧、更新ができる。
工務店が作成した工程表にインターネットから施工業者が工事の進捗を入力したり、工事写真や連絡事項などの現場情報を掲載し共有することができる。工事写真や進捗状況などは、携帯電話からも可能である。
また工程表を、Excelにエクスポートしたり、Excelで修正した工程表をインポートすることができる。利用料金は工務店が年間3万6000円、専門工事業者が1万5000円となっている。
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建築管理マイスター

2006/08/31 12:19
「建築管理マイスター」は、(株)日本ユニシス・エクセリューションズの提供している住宅設計支援統合型CAD「DigiD」と連動する住宅業務統合管理システムである。見込み客育成から契約、施工、アフターに至る一連の住宅管理業務を、情報の蓄積・共有を実現しながら総合的に支援するシステムで、受注業務管理システム(顧客管理、見込み客管理、契約管理、入金予定)、施工業務管理システム(発注管理、工程管理、現場管理)、入出金管理システム(入金管理、出金管理、入出金集計)、アフター業務管理システム(定期点検一覧、クレーム管理)からなっている。
出力帳票は、EXCEL形式で出力されるので、自由な形式で作成することが可能である。
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PImacszero

2006/08/30 11:32
スーパーソフトウェア(株)のPImacsは、住宅施工に関する情報を蓄積・管理・活用する業務基幹システムである。契約からアフターメンテナンスまで情報の共有と管理業務の効率化を実現し、プロジェクト管理⇒顧客・工事管理⇒発注原価管理⇒入出金管理⇒工程管理⇒アフター管理までの一元的な情報管理を行うことができる。
その機能は、プロジェクト管理・販売の管理/顧客情報、見積情報、契約情報の管理/実行予算、発注、査定、支払の管理/入金予定、入金実績、諸費用支払管理/工事工程、折衝工程のチャート及び期日の管理/定期巡回の予定及び実績、アフター情報の管理/入金、支払、完成振替等の仕訳情報の管理/システムに必要なマスタ情報の管理などとなっている。
また工程管理には「チャート式工程管理」と「期日管理タイプ日程管理」の2種類があり、チャート式ではマスタに項目毎の期間係数と着工予定日からの開始日係数を保持し、各契約情報から着工予定日と建築床面積を利用して工程表を自動作成する。
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Happy棟梁U

2006/08/29 10:44
「Happy棟梁U」は、(財)住宅保証機構を事務局とする住宅生産プロセス管理支援協議会にて「住宅生産プロセス管理支援システム」の公募に(株)翼システムが応募し開発されたもので、(株)ブロードリーフが開発・販売を行っている。
見積、実行予算、発注、支払、施工竣工・引渡しからアフターフォローまで、すべての業務をデータベースで一元管理し、業務効率の改善や利益率アップを実現する、工務店業務支援システムである。
業務の進行に応じ常にデータが連動し、施工中物件ごとの利益と差異を逐一把握でき、原価管理ができるのでより確実に予定利益を確保できる。
また施工中の全物件の進捗状況を工程状況表ですばやく確認でき、段取チェックリストをもとに、工程管理データを反映した段取工程表も簡単に作成できる。
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住宅施工管理支援システム

2006/08/28 01:00
中小建設業者向けの工事総合管理システムでは、受注管理、見積管理、実行予算管理、工種管理、工程管理、実績管理、日報管理、出面管理、発注管理、販売管理、入出金管理、資材・重機在庫管理などといった業務支援が行われている。
住宅施工管理支援システムは、その工務店版といったものであるが、中小建設業者とは管理業務の内容が違う工務店の実情にどこまで合わせているかが使いやすさのポイントである。
また設計支援と違って、施工管理支援は、施工を管理する側だけでなく、実際に納材し施工する協力業者側も、データ処理が電子化されなければ、システム導入の効果の発揮は難しい。
しかし日々行わなければならない工程管理、進捗管理、日報管理に関しては、インターネットだけでなく携帯電話での、入出力ができるようになってきている。
施工管理の3要素は、時間(T)、費用(C)、品質(Q)であるが、工期を間に合わせ、利益を確保し、品質を確保するために、住宅施工管理支援システムは役立つものでなければならない。
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CEDXM(シーデクセマ)

2006/08/27 01:09
2000年度より林野庁補助事業として(財)日本住宅・木材技術センターにおいて、「木造住宅CAD/CAMデータ連携標準化委員会」(委員長:芝浦工業大学藤澤教授)を設置し、意匠CADメーカー3社、プレカットCADメーカー3社のWGにより、自己拡張性に優れているXML(Extensible Markup Language)形式の採用、連携項目の大幅な拡張、表現・寸法・高さ統一、3Dデータ、必須項目の決定等検討を重ね、「木造住宅CAD/CAMデータ連携標準化仕様」を2003年11月に作成した。
福井コンピュータ(株)は、意匠CADの代表としてこのCEDXM仕様の開発に早い段階から検証に携わり、住宅設計業務をトータルサポートする、オールインワンCADの「ARCHITREND Z」で、CEDXM仕様データの出力ができるようにしている。
住宅設計支援CADでCEDXMに対応しているのは、この他に日本ユニシス・エクセリューションズ(株)のDigiD 、(株)コンピュータシステム研究所(旧テクノビジョン)の建築 Vision 3などである。
また(株)トーアエンジニアリングは、プレカットCADのトーアCADにアドオンするオプションを提供し、「CEDXM評議会CAD/CAM連携ファイル」対応の各種意匠CAD、各種プレカットCADとデータの連携を行っている。
さらに宮川工機(株)も、CEDXMファイルからプレカットCADのMP-CAD2000への入力と、MP-CAD2000からCEDXMファイルへの出力を可能にしている。これにより、プレカット工場では、意匠CADのデータを利用する事により、時間短縮等CAD入力の生産性アップが図られ、また工務店、設計事務所では、伏図データをプレカットCADから意匠CADへ返還する事で、確認申請・性能表示申請書作成業務の生産性アップが図られるようにした。
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